Oględziny obiektu
Badanie w terenie, dokumentacja fotograficzna, pomiary i obserwacja objawów w miejscu ich występowania.
01 Ekspertyzy i opinie techniczne
Ekspertyzy i opinie techniczne
Najpierw ustalamy, co rzeczywiście dzieje się z obiektem.
Ekspertyza nie rozstrzyga, kto ma rację. Ustala stan faktyczny i jego przyczyny — na podstawie oględzin, dokumentacji i badań, w granicach tego, co da się rzetelnie stwierdzić.
02 Problem
Z czym zwykle zwracają się do nas właściciele i inwestorzy
Na obiekcie pojawiły się pęknięcia, zawilgocenia, odspojenia elewacji, ugięcia albo wady nawierzchni. Bywa też, że trzeba ocenić skutki pożaru, zalania czy innego zdarzenia losowego. Strony często różnie wskazują przyczynę: wykonawca widzi ją w projekcie lub w sposobie użytkowania, projektant — w wykonawstwie. Ubezpieczyciel kwestionuje zakres szkody.
Dopóki przyczyna nie zostanie niezależnie ustalona, rozmowa o odpowiedzialności i kosztach nie ma oparcia w faktach. Każda strona przedstawia własną wersję, a naprawa podjęta na podstawie domysłu może usunąć objaw, a nie przyczynę.
03 Kiedy ta usługa jest potrzebna
Sytuacje, w których warto zapytać
- Na obiekcie ujawniły się uszkodzenia, których przyczyna nie jest jednoznaczna
- Trwa spór z wykonawcą, projektantem albo ubezpieczycielem o zakres i przyczynę wad
- Przed odbiorem robót pojawiły się zastrzeżenia do jakości wykonania
- Potrzebna jest ocena stanu technicznego przed zakupem, przebudową lub zmianą sposobu użytkowania
- Trzeba ustalić wartość poniesionych nakładów albo koszt przywrócenia stanu poprzedniego
- Sprawa może trafić do sądu i potrzebne jest opracowanie z jasno opisaną podstawą ustaleń
04 Zakres możliwych czynności
Co obejmuje opracowanie
Analiza dokumentacji
Projekt, dziennik budowy, protokoły, korespondencja i rozliczenia — konfrontacja zapisów ze stanem obiektu.
Ustalenie przyczyn
Wskazanie mechanizmu powstania uszkodzenia i czynników, które do niego doprowadziły.
Ocena wad wykonania
Porównanie wykonanych robót z dokumentacją, normami i zasadami wiedzy technicznej.
Warianty działania
Możliwe kierunki naprawy lub zabezpieczenia wraz z konsekwencjami każdego z nich.
Oszacowanie kosztów
Kalkulacja kosztów usunięcia wad albo przywrócenia obiektu do stanu poprzedniego, w razie potrzeby także ustalenie wartości poniesionych nakładów.
Szczegółowy zakres ustalamy dla konkretnego zlecenia. Nie każde opracowanie wymaga wszystkich wymienionych czynności.
05 Jak zaczynamy
Od opisu sprawy do rozpoczęcia pracy
- 01 — Zgłoszenie sprawy Krótki pisemny opis obiektu, problemu i etapu, na którym jest sprawa. Wystarczy formularz albo e-mail.
- 02 — Wstępna kwalifikacja Ustalamy, czy sprawa mieści się w zakresie naszych uprawnień i czy dostępny materiał pozwala na rzetelne wnioski.
- 03 — Zakres i warunki Określamy cel opracowania, zakres badań i termin. Dopiero wtedy możliwa jest wycena.
- 04 — Badanie i opracowanie Oględziny w uzgodnionym terminie, analiza dokumentacji, w razie potrzeby badania uzupełniające, a na końcu opracowanie z wnioskami.
06 Materiały wejściowe
Co warto przygotować
Nie zawsze potrzebny jest komplet dokumentów. Braki ustalamy na początku, bo wpływają na zakres pracy i na to, co da się rzetelnie sprawdzić.
- Dostępna dokumentacja projektowa: budowlana i wykonawcza
- Pozwolenie na budowę lub zgłoszenie, decyzje administracyjne
- Dziennik budowy, protokoły odbiorów, atesty i deklaracje właściwości użytkowych
- Umowa z wykonawcą wraz z załącznikami i kosztorysem
- Korespondencja dotycząca zgłaszanych wad
- Dokumentacja fotograficzna, także wcześniejsza — jeśli istnieje
- Wcześniejsze opinie i ekspertyzy, jeżeli były sporządzane
07 Możliwy rezultat
Co otrzymuje zleceniodawca
- Opracowanie techniczne opisujące stan faktyczny i przyczyny, które udało się ustalić
- Wskazanie, które tezy wynikają z dowodów, a które pozostają hipotezą wymagającą dalszych badań
- Możliwe warianty naprawy lub zabezpieczenia wraz z ich konsekwencjami
- Podstawa techniczna rozmów z wykonawcą lub ubezpieczycielem, a w razie potrzeby także stanowiska w postępowaniu
08 Granice usługi
Czego usługa nie obejmuje i od czego zależy
Podajemy to wprost jeszcze przed zawarciem umowy, żeby obie strony tak samo rozumiały zakres usługi i odpowiedzialności.
09 Powiązane realizacje
Zadania związane z tym zakresem
Przy każdym zadaniu podajemy zakres usługi wykonanej przez Biuro.
Audyt obiektu w Ostrołęce
Ostrołęka, woj. mazowieckie · Budynek administracyjno-biurowy
Zakres Biura: Audyt budowlany obiektu i analiza dokumentacji
Zobacz opis zadania →
2016
Zamek Książąt Mazowieckich w Ciechanowie
Ciechanów, woj. mazowieckie · Zamek gotycki, obiekt zabytkowy
Zakres Biura: Obsługa inwestora w okresie gwarancji i rękojmi po rewaloryzacji zamku
Zobacz opis zadania →
2016–2022
Zespół Pałacowo-Parkowy w Sannikach
Sanniki, pow. gostyniński · Zespół zabytkowy — pałac, park, obiekty towarzyszące
Zakres Biura: Obsługa inwestora w okresie gwarancji i rękojmi, nadzór inwestorski, kierowanie budową, kontrole okresowe i doradztwo w ramach odrębnych zleceń
Zobacz opis zadania →10 Wzory dokumentów
Wzory do pobrania
Wzory protokołów związanych z tym zakresem, do uzupełnienia i wydruku. Wzór porządkuje ustalenia, ale nie zastępuje oceny konkretnej sprawy.
11 Pytania i odpowiedzi
Pytania, które warto zadać przed zleceniem
Czym różni się opinia techniczna od ekspertyzy?
Opinia odpowiada na węższe pytanie i zwykle opiera się na oględzinach oraz dostępnej dokumentacji. Ekspertyza jest opracowaniem szerszym — obejmuje analizę przyczyn, często badania uzupełniające i ocenę wariantów działania. O tym, który zakres jest potrzebny, decyduje cel: inaczej przygotowuje się materiał do rozmowy z wykonawcą, a inaczej do postępowania sądowego.
Ile trwa przygotowanie opracowania?
Termin zależy od zakresu opracowania, dostępności dokumentacji i tego, czy potrzebne są badania uzupełniające. Podajemy go po zapoznaniu się z opisem sprawy i dokumentami — wcześniej byłby to szacunek bez podstawy.
Czy ekspertyza rozstrzygnie spór z wykonawcą?
Ekspertyza ustala stan faktyczny i przyczyny. Dzięki temu strony mogą rozmawiać na podstawie ustaleń technicznych, a nie przekonań. Takie ustalenia bywają podstawą ugody. Rozstrzygnięcie sporu co do odpowiedzialności i roszczeń należy jednak do stron albo do sądu.
Co, jeśli nie mam kompletnej dokumentacji?
To sytuacja typowa, zwłaszcza przy starszych obiektach. Pracujemy na materiale dostępnym, a braki opisujemy — wraz z informacją, jak wpływają na pewność wniosków. Kopie części dokumentów można uzyskać z archiwum organu, który wydał pozwolenie na budowę, albo z powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego.
12 Kontakt
Opisz, co dzieje się z obiektem.
Wystarczy krótki opis: rodzaj obiektu, co się ujawniło, od kiedy i na jakim etapie jest sprawa. Odpowiemy, jaki zakres opracowania ma sens — a jeżeli sprawa wykracza poza nasze uprawnienia, napiszemy to od razu.
Zapytania przyjmujemy na piśmie. Wycena jest możliwa po zapoznaniu się ze sprawą i dokumentami.